自営業だけど住宅ローンで家を買いたい
「自営業は住宅ローンに通りにくい」――よく聞く話ですが、正確ではありません。会社員と評価軸が違うだけで、押さえるべき要点を準備すれば十分に通過は狙えます。本記事では、審査の見られ方、必要書類、年収の評価方法（黒字・所得控除の扱い）、通過率を上げる実践ノウハウまで、プロ目線で具体的に解説します。後半では“落ちやすい理由”と回避策、スケジュールモデル、よくあるQ&Aも収録。この記事を下敷きにチェックリスト化すれば、「通る申込み」へ着実に近づけます。
自営業の審査が会社員と違うポイント
銀行は「返済原資の安定性」を最重視します。会社員は給与明細で安定性を確認しやすい一方、自営業は事業の継続性・利益の再現性も合わせてチェックされます。特に以下の項目が注目されます。
主な評価軸（自営業）
- 所得の水準と推移：直近3期の申告所得（課税所得）を中心に安定推移か
- 売上と粗利の安定：季節要因や取引先の集中度、粗利率のブレ
- 資金繰りの余力：現預金残高、借入状況、返済原資の確実性
- 信用情報：延滞の有無、クレカ・リボ・他ローンの状況
- 確定申告の整合性：申告内容と通帳入出金、請求書・帳簿の整合
「所得の見られ方」──売上ではなく“課税所得”が基準
審査で重視されるのは売上額ではなく課税所得（事業所得）です。節税で利益を圧縮しすぎると、ローンの借入可能額が小さくなる落とし穴に。一般的には直近3期の平均所得（or直近期重視）が基準になりやすいです。
借入可能額の考え方（シンプルモデル）
- 年間返済可能額 ≒ 課税所得 × 許容返済負担率（25〜35％目安）
- 借入可能額は「金利・期間・返済方法（元利均等/元金均等）」で変動
目安早見表（課税所得ベース・概算）
| 課税所得 | 許容返済負担率30％の場合の年間返済上限 | 35年・金利1.0％想定の借入目安 |
|---|---|---|
| 350万円 | 約105万円/年 | 約3,300〜3,600万円 |
| 500万円 | 約150万円/年 | 約4,700〜5,100万円 |
| 700万円 | 約210万円/年 | 約6,500〜7,100万円 |
※概算。保証料・団信・手数料・固定/変動タイプ差は未反映。正確な試算は各社シミュレーターで。
必要書類と「通る書き方」実例
自営業は会社員よりも提出書類が多く、資料の整合性と読みやすさで評価が上がります。
基本書類
- 確定申告書（第一表・第二表）3期分
- 青色申告決算書（損益計算書・貸借対照表）3期分
- 事業の通帳（入出金履歴）6〜12か月分
- 納税証明書（その1・その2）や納税領収
- 見積・請求書・主要取引先一覧（任意・信頼性UP）
書き方・添付のコツ
- 数字の橋渡し：申告の「売上」と通帳入金の対応表を自作（任意）
- 単発大型案件の説明：一回性か継続性かを1枚メモで注記
- 費用計上の妥当性：事業と私費を明確に分離（プライベート流用はNG）
審査でチェックされる“安定性シグナル”
以下の信号はプラス評価になりやすい要素です。
プラス評価の例
- 3期連続の黒字、または直近期で黒字転換し改善傾向が明確
- 売上の取引先が過度に集中していない（依存先が1社に偏らない）
- 6か月以上の生活費＋3か月分返済額の現預金を確保
- 既存借入が少ない、リボ・キャッシング残高がない
マイナス評価の例
- 連続赤字、または大幅な所得急減（理由説明なく）
- 入出金が不規則で、帳簿と通帳の整合が取れていない
- 税金・社会保険料の滞納履歴がある
- 直前に作ったクレカ・消費性ローンの申込が多い
よくある誤解：節税と借入可能額のトレードオフ
経費計上で課税所得を小さくしすぎる＝返済原資が小さいと評価され、借入可能額は縮みます。住宅購入予定の2〜3年前からは、必要以上の節税に偏らない“見せ方”へ軌道修正を。
チェック式ミニシミュレーション
- 現状の課税所得：□万円 → 借入目安（35年/金利1％）は表で確認
- 「今年は控除を抑える」場合：課税所得＋□万円 → 借入余力アップ見込み
- ただし、税負担増と実質キャッシュのバランスを要検討
審査を有利にする5つの実践テク
1. 事前の“信用情報ダイエット”
リボ・キャッシングは完済or圧縮。クレカは利用枚数と枠をスリム化。直前の新規作成・増枠は避け、延滞ゼロの状態で挑む。
2. 入出金の透明化
事業通帳と家計口座を完全分離。入金元・出金先が明確になるようメモ欄や対照表で補足。
3. 余剰資金のクッション
申込時点で生活費6か月＋返済3か月分の現預金を目安に。突発的な売上減に対する耐性を示せます。
4. 取引先集中の緩和
売上の上位2社で80％超などはリスクと見られます。新規取引の開拓計画、長期取引の契約書写し等で継続性をアピール。
5. ローン商品選びの“戦略”
変動は返済額が軽く見えますが、審査では将来金利上昇も勘案。固定（全期間 or 固定期間選択）で返済計画の安定性を優先すると通りやすいことも。
ケース別：こう整えると強い（ミニ事例）
ケースA：年商は成長、利益が薄い個人事業主
粗利率が上がる見込みの根拠資料（仕入交渉の改善、固定費圧縮の計画）と、直近四半期の月次PLを添付。利益率改善のトレンドを示せれば、直近期重視の金融機関で評価が上がります。
ケースB：所得の年ブレが大きいフリーランス
3期平均の所得でカバー。単発大型案件の説明メモ、翌期の受注見込み一覧（確度S/A/B）を1枚で提示し、再現性を強調。
ケースC：法人オーナー（役員報酬）
役員報酬の安定支給を重視。会社決算の健全性（自己資本比率・借入依存度）と、会社資金と個人資金の分離を明確に。
よくある否決理由と回避策
| 否決理由の典型 | 回避策 |
|---|---|
| 直近期が赤字 | 四半期ベースで黒字転換を示す、固定費削減計画を提出、申込タイミングを改善後に |
| 税・社保の滞納履歴 | 完納後に証憑を添付、再発防止の体制（納付スケジュール表）を提出 |
| 通帳と申告の整合不良 | 入出金の対照表を作成、私費混在口座を解消してから申込 |
| 申込乱発・延滞履歴 | 6か月はクリーン期間を作る、審査は2〜3本に絞る |
審査スケジュールのモデル（自営業向け）
準備〜本審査の流れ（目安）
- −3〜−6か月：信用情報の整備、リボ圧縮、通帳分離
- −2〜−3か月：必要書類の収集、月次試算表・対照表を整備
- −1か月：仮審査（2〜3社）、商品性・金利タイプを比較
- 0か月：本審査申込、追加資料提出、金銭消費貸借契約へ
※物件スケジュール（売買契約・決済）と並走するため、準備は前倒しが安全です。
チェックリスト（コピペ活用OK）
申込前チェック
- 確定申告書・青色申告決算書3期分のコピーを用意した
- 事業通帳と家計口座は分離、入出金の対照表を作った
- リボ・キャッシングなし、延滞ゼロを6か月以上継続
- 生活費6か月＋返済3か月分の現預金を確保
- 単発売上の説明メモ、来期受注見込みリストを用意
書類の“読みやすさ”チェック
- 売上推移グラフ（簡易表でもOK）を1枚添付
- 申告数字⇔通帳入金の対応が一見して分かる
- 住所・氏名・屋号・電話番号の表記が書類間で一致
Q&A：現場で多い質問
Q. 直近で法人化したばかり。個人時代の実績は評価される？
A. 銀行次第ですが、事業の連続性が説明できれば個人時代の実績を加味するケースも。個人3期＋法人期の決算資料、同一事業・同一取引先の継続を示しましょう。
Q. 赤字でも通るケースは？
A. 税務上の減価償却で赤字だが営業キャッシュフローはプラスなど、実質的な返済原資がある場合は検討余地あり。月次で黒字回復を示すと前進します。
Q. 変動と固定、どちらが通りやすい？
A. 商品や行内方針によりますが、返済額の読みやすさという観点では固定（全期間/固定期間選択）がプラス評価になることも。家計との整合を最優先で。
自営業ローンは「準備」と「整合性」で勝つ
自営業でも住宅ローンは十分に組めます。鍵は、課税所得の見せ方と書類の整合性、そして安定性のシグナルを積み上げること。節税一辺倒から借入を意識した決算へ舵を切り、入出金の透明性を高めれば、審査は確実に前へ進みます。今日から、通帳の分離・対照表の作成・リボゼロ化・現預金のクッションづくりを始めましょう。
