住宅ローン審査に通るための5つのポイント

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住宅ローンの審査に落ちない為に

はじめての住宅ローン審査は「何を見られるの？」「どこを整えればいい？」と不安になりがち。実は、金融機関が見るのは大きく分けて属性（収入・勤続・家計）、信用情報、自己資金、健康状態（団信）、そして物件価値の5系統です。本稿では、プロの視点で合否に直結する5つの重点ポイントを具体的な基準と実践手順に落とし込み、今日から整えられる対策を解説します。

まずは全体像を把握：審査の評価ポイント早見表

はじめに、金融機関が重視しやすい“合格ライン”の目安を俯瞰しましょう（あくまで一般的な傾向です）。

評価項目	目安・基準	対策の方向性
返済負担率（DTI）	年収の25〜35％以内に収める	借入額/期間/金利の調整、他債務の整理
勤続年数・雇用形態	勤続2〜3年以上が目安（例外あり）	転職直後は実績提示、内訳資料の準備
信用情報	延滞・多重債務・短期解約なし	クレカ/ローンの整理・件数圧縮
自己資金・預貯金残高	物件価格の1〜2割＋諸費用の確保	見せ金不可、入出金履歴の整合性
団信（健康状態）	告知どおり、無理のない保障選択	特約は必要性と保険料のバランス

ポイント1：返済負担率（DTI）を安全圏に調整する

審査の心臓部が返済負担率（DTI＝年間返済額÷年収）です。一般に25〜35％以内が“通りやすいゾーン”。既存の自動車ローン、カードローン、リボ払いも年間返済額に合算されるため要注意。

かんたんチェック

年収500万円、他の年間返済30万円、住宅ローン予定年間返済が120万円 → DTI＝(30+120)÷500＝30％（許容範囲）
DTIが高いときは「借入額↓」「金利タイプ再検討」「返済期間↑」「他債務の完済・圧縮」で調整

金利タイプ別の返済額イメージ（例）

借入3,500万円	金利	期間	月返済（概算）
固定（全期間）	1.5％	35年	約107,000円
変動（当初）	0.5％	35年	約93,000円
固定期間選択（10年）	0.9％（当初）	35年	約100,000円

※試算は概算。ボーナス返済・保証料・団信保険料・手数料等は別途。

ポイント2：勤続年数・収入安定性を示す

同じ年収でも「安定性」がカギ。勤続2〜3年は目安ですが、転職直後でも業種一貫性・前職実績・見込み収入が補完資料で示せれば通る余地はあります。自営業・フリーランスは直近3期の確定申告書・青色申告決算書の整合性が重要。

提出すると信頼度が上がる補足資料

源泉徴収票（直近2年）＋給与明細（直近3〜6か月）
転職者は「内定通知書・雇用契約書・職務経歴書」
自営は「売上内訳・主要取引先リスト・業務継続計画」

ポイント3：信用情報を“クリーン”に整える

審査では信用情報機関の記録（クレジット・ローン履歴、延滞、申込件数）が参照されます。直近の延滞・短期解約・申込乱発はマイナス評価。ローン仮審査は複数同時に出しすぎないのがコツ。

すぐできる改善アクション

リボ払いは極力解消。ショッピングリボ＝実質“借入”としてカウントされます
カード枚数の整理：使っていない枠は解約or限度額引下げ
携帯本体代の分割遅延も延滞扱いのケースあり。支払いを厳守

ポイント4：自己資金・預貯金の“見える化”

自己資金が多いほど審査は有利。物件価格の1〜2割＋諸費用を目標に、入出金履歴で“貯めてきた資金”を見せられると評価が上がります。直前の大口入金（親族贈与など）は、贈与契約書・通帳コピーで出所を明確に。

NGになりやすいケース

短期間に不明な大口入金（いわゆる“見せ金”疑惑）
諸費用までフルローン前提で手元現金ゼロ

諸費用目安（例）

項目	概算	備考
各種手数料・保証料	物件価格の2〜3％	ローン商品により変動
登記・司法書士報酬	10〜20万円	物件/借入額で差
火災保険・地震保険	10〜30万円	補償内容・年数で差

ポイント5：団信の告知は正確に。特約は“必要十分”で

団体信用生命保険（団信）は、万一のときローン残債を肩代わりする仕組み。告知は正確に、迷ったら医療記録を用意。三大疾病・就業不能などの特約は安心材料ですが、保険料が上がり返済負担率に影響するため「必要十分」の選択がベターです。

選び方のコツ

家計の保障全体（生命・医療保険）と重複加入になっていないかチェック
健康状態に不安がある場合は、ワイド団信や団信任意の固定ローン（例：一部の全期間固定型）も検討

審査通過率を上げる実践ロードマップ

以下の順に進めると、ムダなく“通りやすい”状態に整えられます。

STEP1：家計の棚卸し

クレジット・ローンの残高、毎月返済額、ボーナス比率を整理
リボ、キャッシングは返済計画を立てて先に圧縮

STEP2：借入可能額の試算と金利タイプ選定

DTI25〜35％に収まる借入額を仮決め（固定・変動で複数パターン）
返済額が家計の手取りの25％前後以内なら“安心設計”

STEP3：書類の精度を上げる

源泉徴収票・給与明細・確定申告書、住所・氏名・世帯構成の一致を確認
自己資金の出所を証明する通帳コピー・贈与契約書を準備

STEP4：物件とローンの相性を確認

物件の評価（築年数・耐震・管理状況）で融資条件が変わることも
固定型は総返済の安定、変動型は初期負担の軽さ――家計の性格に合わせて選択

STEP5：申込の同時乱発は避ける

仮審査は2〜3本までに。否決後の連続申込は不利になりがち

ビジュアルで理解：通過率を下げる“やりがちNG”

NG1：短期でのクレカ新規・解約・増枠を連発
NG2：リボ払いの残高が多い（“見えない借金”扱い）
NG3：申込情報の不一致（年収・勤務先・世帯情報）
NG4：自己資金の不明入金（見せ金疑惑）
NG5：固定/変動の選定理由が曖昧（ヒアリングで弱い）

ケース別アドバイス

転職1年未満

同業種・同職種でのキャリア継続がアピール材料。年収見込み証明（雇用契約書）や前職源泉徴収票で連続性を補強。変動よりも返済額が読みやすい固定期間選択を検討するのも一手。

自営業・フリーランス

売上の波を吸収できるよう手元資金厚め＋保守的なDTIで申請。3期平均での利益水準、主要取引先の安定性、将来の受注計画を簡潔にまとめると評価アップ。

共働き世帯

ペアローン・収入合算は通過率を高める一方、将来のライフイベント（育休・時短）で収入が変動するリスクも。片働きでも耐えられる返済額に抑えるのが“落ちない”鉄則。

チェックリスト：申込前に最終確認

DTIは35％以内か（理想は30％以下）
延滞ゼロ・申込件数は直近で増やしていないか
自己資金の出所が説明できるか（書類で裏取り可）
団信の告知内容と保険選択は適正か
物件の管理状態・耐震等級などの評価要素を確認したか

審査は“準備8割”で決まる

住宅ローン審査は、返済負担率・収入安定・信用情報・自己資金・団信の5点を整えれば“落ちにくい”体制が作れます。数字（DTI）で安全圏を確保し、書類の整合性を高め、申込の戦術（件数・タイミング）を工夫すれば合格率は大きく向上。家計が無理のない返済計画になっているかを軸に、固定と変動のバランスも含めて比較検討しましょう。